حذف مالیات بر عایدی سرمایه مسکن در سال 1394
مالیات بر عایدی سرمایه مسکن که با نام مالیات ارزش افزوده مسکونی نیز شناخته می شود یکی از انواع سه گانه مالیات برای ساماندهی به بازار مسکن می باشد. انواع دیگر شامل مالیات بر خانه های خالی و مالیات سالانه واحدهای مسکونی می باشد.
این نوع مالیات ها در شرایطی که مازاد تقاضا در بازار مسکن اتفاق می افتد؛ به خصوص زمانی که تقاضاهای سرمایه ای به بخش مسکن هجوم می آورند می توانند با سوداگری در این بازار مبارزه نمایند.
در سال 1394 حین تصویب قانون مالیات های مستقیم بنا بود که مالیات بر عایدی سرمایه مسکن نیز در متن قانون در نظر گرفته شود. با این حال، با توجه به برخی نظرهای کارشناسی، این نوع مالیات ثبت نشد و وجهه قانونی پیدا نکرد.
توجه دوباره به مالیات بر عایدی سرمایه ملکی
در بهمن ماه سال 1398، مجدداً مالیات بر عایدی سرمایه در پیش نویس اصلاح قانون مالیات های مستقیم در نظر گرفته شد و تمامی مقررات و ضوابط مربوط به آن در پیش نویس لایحه مطرح گردید. با این وجود، اخیراً تغییراتی در مقررات اخذ این نوع مالیات صورت گرفته است.
موافقان دریافت این نوع از مالیات بر این باورند که دریافت مالیات ارزش افزوده مسکن می تواند نقش سوداگران را در بازار مسکن محدود کند و موجب تعدیل در سطح قیمت مسکن گردد.
دومین انحراف مالیاتی بخش مسکن
مقررات دریافت مالیات بر عایدی سرمایه اخیراً به گونه ای تغییر کرده است که کارشناسان دریافت این نوع از مالیات را دومین انحراف مالیاتی بخش مسکن تلقی می کنند.
شایان ذکر است که انحراف مالیاتی نخست به دریافت مالیات از خانه های خالی توسط سیاست گذاران بر می گردد. لازم به یادآوری است که در فاز نخست اجرای این طرح یعنی در مرحله شناسایی خانه های خالی و صاحبان آن ها حداقل 10 خطای قابل توجه صورت گرفته است.
یکی از این خطاها شناسایی خانه های خالی با عملیات خوداظهاری می باشد؛ این در حالی است که قرار بود این خانه ها توسط کارشناسان شناسایی شوند و اطلاعات آن ها در سامانه شناسایی این خانه ها ثبت گردد.
با توجه به آماده نبودن زیرساخت های مناسب برای اخذ مالیات از خانه های خالی و اصرار سیاست گذاران برای اجرایی شدن آن؛ نتایج اولین انحراف مالیاتی از هم اکنون مشخص است.
بیشتر بخوانید
مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه یا بازی دو سر باخت برای مالک و مستأجر
تغییر در ضوابط مالیات بر عایدی سرمایه ملکی برای املاک کمتر از یکسال خرید
مطابق با پیش نویس وزارت اقتصاد، عایدی سرمایه ملکی به معنای اختلاف ارزش روز ملک در زمان واگذاری با زمان تملک یا قیمت تمام شده آن می باشد.
اما اخیراً موضوع تورم نیز توسط کمیسیون اقتصاد به این تعریف اضافه شده است.
به عبارت دیگر، در مصوبه جدید مفهوم عایدی سرمایه به اختلاف ارزش روز ملک در زمان واگذاری و ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن پس از کسر ارزش ناشی از افزایش تورم تغییر یافته است.
شایان ذکر است که نرخ تورم یاد شده همان نرخ تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی می باشد.
به این ترتیب، مالکانی که کم تر از یک سال از زمان خرید ملک آن ها می گذرد و اقدام به فروش ملک خود می کنند؛ پس از کسر کردن تورم عمومی، لازم است که 50 درصد عایدی کسب شده را به عنوان مالیات پرداخت نمایند.
تغییر در ضوابط مالیات بر عایدی سرمایه مسکن برای املاک بیش تر از یکسال خرید
مطابق با مصوبه جدید، برای املاکی که بیش از یک سال از خرید آن ها می گذرد؛ به ازای هر سال 4 درصد از نرخ یاد شده (50 درصد) کسر می شود.
بنابراین پس از گذشت دو سال از خرید ملک لازم است که مالک 40 درصد عایدی به دست آمده از فروش ملک خود را پس از کسر تورم به عنوان مالیات پرداخت نماید.
به همین ترتیب، با گذشت سه سال، 30 درصد، با گذشت 4 سال، 20 درصد و با گذشت بیش از 4 سال، 10 درصد مالیات برای فروشنده در نظر گرفته می شود.
این در حالی است که در مصوبه پیشین وزارت اقتصاد بنا بود نرخ مالیات بر عایدی سرمایه مسکنبرای فروش در طول یک سال از خرید آن 25 درصد باشد.
همچنین نرخ مالیات بر عایدی سرمایه مسکنبرای واحدهای خریداری شده در طول یک تا شش سال به ازای هر سال 5/2 واحد درصد کاهش در نرخ یاد شده در نظر گرفته شده بود. برای املاک خریداری شده در طول مدت هفت سال و بیش تر نیز 10 درصد مالیات وضع شده بود.
تغییرات مربوط به معافیت از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه ملکی
مطابق با مصوبه جدید، شش مورد معافیت مالیات بر عایدی سرمایه مسکندر نظر گرفته شده است.
نخستین معافیت مالیاتی مربوط به اولین نقل و انتقال واحدهای نوساز است. دومین معافیت مالیاتی مربوط به اولین نقل و انتقال یک واحد مسکونی توسط هر فرد یا فرزندان با سن کم تر از 18 سال و تحت تکفل وی در هر سه سال می باشد.
سومین معافیت مربوط به نقل و انتقال ملک از طریق ارث یا وصیت می باشد. چهارمین معافیت مربوط به نقل و انتقال ملک به صورت بلاعوض می باشد. نقل و انتقال ملک مشمول مواد 68 و 70 قانون مالیات های مستقیم نیز دو مورد نهایی این معافیت مالیاتی می باشد.
شکست مالیات بر عایدی سرمایه مسکندر شرایط فعلی
کارشناسان بر این باورند که این نوع مالیات در شرایط فعلی با شکست مواجه خواهد شد و حتی می تواند اثری معکوس در تعدیل قیمت ها داشته باشد.
اگرچه ممکن است در شرایط دیگری که سوداگران در بازار مسکن نقش قابل ملاحظه ای دارند دریافت این نوع مالیات مثمرثمر باشد.
یکی از دلایل ارائه شده توسط کارشناسان این است که وضع مالیات بر عایدی سرمایه تنها در صورتی می تواند کارا باشد که در تمام بازارهای موازی اعمال شود. بنابراین دریافت مالیات از بازار مسکن و عدم توجه به سایر بازارها تنها موجب گریز سرمایه از بازار مسکن خواهد شد.
به اعتقاد کارشناسان، در شرایط فعلی اخذ مالیات سالانه از واحدهای مسکونی می تواند راهکار مناسب تری باشد؛ ضمن اینکه پیچیدگی ها و ابهامات سایر مالیات ها نظیر مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مسکن را ندارد.